Häufig gestellte Fragen: Grunderwerb und Flurbereinigung

Für den Bau einer Autobahn wie der Küstenautobahn sind nicht nur Flächen für die spätere Fahrbahn, sondern noch weitere Flächen erforderlich. So werden während der Bauphase auch angrenzende Areale für Arbeiten genutzt. Durch den beim Bau erfolgten Eingriff in die Natur werden Kompensationsflächen ebenso benötigt wie Ersatzflächen für landwirtschaftliche Betriebe, die durch die Autobahn Grund in existenzbedrohendem Umfang verlieren. Durchschnittlich werden für jeden gebauten Autobahnkilometer rund 4,5 ha für die Trasse und 25 ha inkl. Kompensation benötigt.

1. Wann und wie erfahren Grundeigentümer, ob und in welchem Umfang sie betroffen sind?

Grundeigentümer, deren Flächen für die Küstenautobahn benötigt werden, werden von der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr (NLStBV) oder beauftragten Dritten kontaktiert. Wer sich selbst informieren möchte, hat auch dazu die Gelegenheit: Die NLStBV steht mit Ihren Mitarbeitern für Fragen gern zur Verfügung. Ihre Anfrage können Sie an kuestenautobahn@nlstbv.niedersachsen.de richten.

2. Sind Grundeigentümer verpflichtet, ihre Fläche zur Verfügung zu stellen?

Grundsätzlich gilt, dass der Planungsträger mit einem Planstellungsbeschluss ein Anrecht auf die erforderlichen Flächen hat. Die benötigten Flächen müssen also entsprechend dem Willen des Gesetzgebers spätestens dann dem Planungsträger zur Verfügung gestellt werden. Die NLStBV sucht gemeinsam mit den betroffenen Grundeigentümern nach einer für diese bestmöglichen Lösung. Dabei werden auch mögliche Existenzgefährdungen berücksichtigt.

Die NLStBV bietet an, die für den Bau benötigten Flächen käuflich zu erwerben. Dazu wird vorab gutachterlich deren Wert ermittelt (s. u.). Für Flächen, die direkt von der Trasse betroffen sind, hat die NLStBV ein Vorkaufsrecht. Nur wenn zwischen dem Planungsträger und dem Grundstückseigentümer keine Einigung über eine Entschädigung – also Kauf oder Ersatzfläche (s. u.) – erzielt wird, kann die Behörde ein Enteignungsverfahren beantragen. Die Enteignungsbehörde versucht daraufhin erneut, auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Wenn dies keinen Erfolg hat, wird der Übergang des Eigentums per Enteignungsbeschluss erwirkt. Im Falle einer Enteignung setzt die Enteignungsbehörde die Höhe der Entschädigung fest.

3. Was wird betroffenen Grundeigentümern für die erforderlichen Flächen angeboten?

Für die Flächen, die nur vorübergehend, meist während der Bauzeit, benötigt werden, wird in der Regel eine Nutzungsvereinbarung geschlossen. Flächen, die dauerhaft benötigt werden, werden in der Regel durch den Planungsträger – für die Küstenautobahn die Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr – käuflich erworben. In Gesprächen wird die jeweilige Ausgangssituation betrachtet und nach der für den Betrieb bestmöglichen Option gesucht. Es können Ersatzland zugeteilt oder Ausgleichszahlungen vorgenommen werden.

Anrecht auf Ersatzland haben Grundeigentümer, die zur Sicherung ihrer Berufs- oder Erwerbstätigkeit oder zur Erfüllung ihrer Aufgabe (bspw. bei betroffenen Sportvereinen) darauf angewiesen sind. Diesen Eigentümern ist so viel Ersatzland zur Verfügung zu stellen, dass sie ihre Tätigkeit oder Aufgabe rentabel weiterführen können. Ggf. darüber hinaus in Anspruch genommenes Land kann auch durch eine Zahlung entschädigt werden.

Falls für betroffene Grundstückseigentümer ein finanzieller Ausgleich attraktiver ist, als einen ggf. bestehenden Anspruch auf Ersatzland geltend zu machen, kommt diese Option in Betracht. Auch Eigentümern, die keinen rechtlichen Anspruch auf Ersatzland haben, kann anstelle einer finanziellen Entschädigung Ersatzland angeboten werden.

4. Wie wird festgelegt, wie viel eine Fläche wert ist und wie viel beim Kauf gezahlt wird?

Bevor die Behörde auf Betroffene zugeht, wird der sogenannte Verkehrswert der betroffenen Grundstücke gutachterlich ermittelt. Der Wert bezieht sich auf den Zeitpunkt der Ermittlung, er basiert also auf der aktuellen Situation und kann die zukünftige Preisentwicklung nicht mit einbeziehen. Auch ggf. auf den Grundstücken stehende Gebäude werden dabei mitberücksichtigt. Die Autobahnplanung mit ihren Auswirkungen auf den Markt muss nach dem Entschädigungsrecht ausgeblendet werden und fließt nicht in die Ermittlung ein. Nach der Ermittlung des Verkehrswertes geht die NLStBV auf den Grundstückseigentümer zu, um die benötigten Flächen direkt – also in einem freihändigen Erwerb – zu kaufen.

5. Wie wird Ersatzland zugeteilt?

Die Zuteilung von Ersatzflächen, die ebenfalls von der Straßenbaubehörde erworben werden müssen, erfolgt in den allermeisten Fällen im Rahmen eines sogenannten Flurbereinigungsverfahrens. Das Flurbereinigungsverfahren wird durch die Flurbereinigungsbehörde – in Niedersachsen die Ämter für regionale Landesentwicklung, kurz ArL – in enger Zusammenarbeit mit der NLStBV durchgeführt. Im Rahmen einer Flurneuordnung werden die Restflächen von Flurstücken und zugekaufte Ersatzflächen in ihrer Größe angepasst und neu verteilt. Die Last, die durch den Entzug der Autobahnflächen entsteht, wird so auf viele Schultern verteilt. Es wird angestrebt, dass alle Eigentümer Ersatzflächen in mindestens gleicher Größe wie die in Anspruch genommenen Flächen erhalten. Dieses Ziel konnte bisher in Niedersachsen immer erreicht werden.

Grundeigentümer erhalten in der Regel eine gleichwertige Fläche. Dabei wird im Flurbereinigungsverfahren kein monetärer Verkehrswert der Grundstücke ermittelt, sondern der Wert der einzelnen Grundstücke in Werteinheiten (also in Anteilen am Gesamtwert des Flurbereinigungsgebietes) ausgedrückt.

Aspekte wie die Bodengüte, die Nutzungsart und die Beschaffenheit wie auch die räumliche Nähe werden berücksichtigt. Auch zwischen Acker und Grünland wird unterschieden.Liegt der Wert einer neu zugeteilten Fläche unter dem Wert der abgegebenen Fläche, erhält der Grundeigentümer zusätzlich eine finanzielle Entschädigung.

Detaillierte Informationen finden Sie in der Broschüre zum Flurbereinigungsverfahren der ArL.

6. Wie wird sichergestellt, dass landwirtschaftliche Betriebe, deren Flächen durch die Autobahn zerschnitten werden, keine Nachteile durch lange Umwege erfahren?

Teilweise längere Wege sind nicht auszuschließen. Im Flurbereinigungsverfahren werden Flächen nach Möglichkeit so zugewiesen, dass Bewirtschaftungsbedingungen sich verbessern. Umwege können sich auch durch die Lage von Ersatzflächen ergeben. Im Zuge der Zuteilung von Ersatzland werden auch Aspekte wie räumliche Nähe der zu einem Betrieb gehörigen Flächen berücksichtigt und insbesondere die durch den Autobahnbau entstehenden Zerschneidungswirkungen einbezogen.

7. An wen kann ich mich wenden, wenn ich meine Fläche verkaufen möchte oder weitere Fragen zum Grunderwerb oder zur Flurneuordnung habe?

Für sämtliche Fragen rund um die Küstenautobahn stehen Ihnen die Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr zur Verfügung. Das Grunderwerbsteam steht Ihnen jederzeit zur Verfügung und komm gern auch zum Gespräch zu Ihnen: Ihre Ansprechpartner zum Thema.